Le secteur du bâtiment représente aujourd’hui près de 40 % des émissions mondiales de CO₂ et une part comparable de la consommation d’énergie finale. Au Maroc, le bâtiment est parmi les secteurs les plus énergivores, avec une consommation énergétique atteignant plus de 33 % de la Consommation d’Energie Finale (CTEF) et une contribution à plus de 12 % des émissions de gaz à effet de serre nationales1.
Cette consommation est amenée à croître : le Maroc fait face à une urbanisation rapide, avec plus de 60% de la population désormais urbaine selon le HCP (données 2024), et une forte pression sur le logement, tandis que la production de logements résidentiels augmente d’environ 30 % tous les dix ans1.
Dans ce contexte, la question de ce que l’on fait du parc bâti existant devient centrale. Démolir pour reconstruire a longtemps été le réflexe dominant, porté par une logique de mise aux normes, de rentabilité foncière ou de renouvellement urbain. Cette approche a un coût environnemental rarement comptabilisé : celui du carbone incorporé dans les matériaux mis au rebut, et celui mobilisé pour produire et mettre en œuvre les nouvelles constructions. De nombreuses institutions et experts recommandent aujourd’hui renforcer les initiatives de rénovation urbaine, plutôt que de poursuivre un étalement consommateur de ressources.
La rénovation : un choix stratégique
Face aux enjeux de décarbonation du secteur et à la pression croissante sur le foncier urbain, la réhabilitation du bâti existant s’impose comme une réponse cohérente à la fois sur le plan environnemental, patrimonial et économique.
Réduire les émissions carbones
Construire un bâtiment neuf mobilise d’importantes quantités de matériaux dont la production génère des émissions de CO₂ significatives avant même que le bâtiment soit mis en service. C’est ce que l’on appelle le carbone incorporé, ou carbone gris. En réhabilitant un bâtiment existant, une partie de cette dette carbone est évitée : la structure porteuse est conservée, les façades peuvent être valorisées, les déchets de chantier sont réduits. L’approche dite d’adaptive reuse (reconversion d’un bâtiment à un nouvel usage sans démolition) pousse cette logique à son terme et constitue aujourd’hui l’une des démarches les plus cohérentes avec les objectifs de décarbonation du secteur.
Préserver la valeur urbaine et patrimoniale
Au-delà de l’enveloppe, un bâtiment est souvent porteur d’une identité architecturale, d’une mémoire collective, d’un rôle dans la structure urbaine. Sa disparition entraîne une perte qui dépasse la seule dimension immobilière. À l’inverse, sa réhabilitation peut contribuer à la revitalisation d’un quartier, à l’attractivité d’un centre-ville, à la continuité d’un tissu urbain. Dans des villes comme Casablanca, dont le patrimoine architectural est d’une richesse reconnue, cet enjeu est particulièrement tangible.
Une logique économique et foncière cohérente
La rénovation présente également des avantages concrets pour les maîtres d’ouvrage : elle s’affranchit des contraintes d’acquisition foncière, s’inscrit dans des délais souvent plus maîtrisés que la construction neuve, et permet de créer ou maintenir de la valeur sur des actifs existants. Dans un contexte marocain marqué par la pression foncière dans les centres urbains et la croissance soutenue de la demande, cette logique de valorisation de l’existant prend tout son sens.
Quelques exemples de rénovation concrets
Intervenir sur un bâtiment existant est techniquement plus exigeant que construire sur une parcelle vierge. Les contraintes sont multiples : état structural, servitudes patrimoniales, mise à niveau des systèmes techniques, adaptation à un nouveau programme. Chaque projet de réhabilitation est, par nature, singulier. Voici des exemples de projets qui illustrent différentes facettes de cet accompagnement.
Ancien siège du groupe ONA, Casablanca • Reconversion en hôtel de luxe
Situé en plein centre-ville de Casablanca, l’ancien siège du groupe ONA est un bâtiment emblématique du patrimoine architectural urbain de la métropole. Le groupe Al Mada a fait le choix de le réhabiliter pour le reconvertir en hôtel de luxe. Cela illustre concrètement la logique d’adaptive reuse évoquée précédemment : réutilisation de la structure existante, conservation des éléments patrimoniaux, réduction des déchets de chantier. Au-delà de la dimension environnementale, le projet porte un enjeu fort de préservation d’un repère urbain et de redynamisation du centre-ville de Casablanca. Alto Eko accompagne ce projet sur les volets performance environnementale, optimisation carbone et démarche de certification LEED BD+C Major Renovation.
Musée Al Mada, Casablanca • Réhabilitation d'un immeuble historique
Porté par le Groupe Al Mada et Attijariwafa Bank, ce projet concerne la réhabilitation lourde de l’ancien immeuble de la Compagnie Algérienne VII, situé à l’intersection des boulevards Hassan II et Moulay Hassan I. Le bâtiment est destiné à accueillir le Musée Al Mada, un espace culturel ouvert à tous, géré par la Fondation Al Mada en partenariat avec la Fondation Attijariwafa Bank. La réhabilitation s’inscrit dans la dynamique de valorisation du patrimoine architectural et culturel marocain, avec une ambition environnementale structurée autour d’une certification LEED. Alto Eko accompagne ce projet sur les volets modélisation énergétique et simulations thermiques, étude d’ensoleillement et d’autonomie en lumière naturelle, analyse de faisabilité photovoltaïque, évaluation de l’accessibilité et mise à jour du modèle énergétique.
Marrakech Urban Resort • Rénovation mixed-use dans un site urbain dense
Porté par le Groupe Al Mada et Attijariwafa Bank, ce projet concerne la réhabilitation lourde de l’ancien immeuble de la Compagnie Algérienne VII, situé à l’intersection des boulevards Hassan II et Moulay Hassan I. Le bâtiment est destiné à accueillir le Musée Al Mada, un espace culturel ouvert à tous, géré par la Fondation Al Mada en partenariat avec la Fondation Attijariwafa Bank. La réhabilitation s’inscrit dans la dynamique de valorisation du patrimoine architectural et culturel marocain, avec une ambition environnementale structurée autour d’une certification LEED. Alto Eko accompagne ce projet sur les volets modélisation énergétique et simulations thermiques, étude d’ensoleillement et d’autonomie en lumière naturelle, analyse de faisabilité photovoltaïque, évaluation de l’accessibilité et mise à jour du modèle énergétique.
Zoom sur la certification LEED BD+C Major Renovation
La certification LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) est l’un des référentiels environnementaux les plus reconnus à l’échelle internationale pour les projets de construction et de rénovation. Sa déclinaison BD+C Major Renovation est spécifiquement conçue pour les opérations de réhabilitation lourde, et répond à une réalité souvent négligée : les exigences d’un projet de rénovation ambitieux ne sont pas les mêmes que celles d’une construction neuve.
Une prise en compte des contraintes liées à la rénovation
Contrairement à une certification de bâtiment neuf, la LEED BD+C Major Renovation prend en compte les contraintes propres à l’existant : impossibilité de modifier certains éléments structurels, arbitrages entre conservation patrimoniale et mise à niveau technique, gestion des matériaux en place. Elle évalue notamment l’efficacité énergétique après rénovation, la qualité de l’environnement intérieur (air, lumière naturelle, confort thermique), la gestion de l’eau, et l’intégration de matériaux à faible impact environnemental. Le référentiel valorise également la réutilisation de la structure et de l’enveloppe existantes, ce qui en fait un cadre particulièrement cohérent avec une approche d’adaptive reuse.
Un référentiel pertinent dans le contexte marocain
Au Maroc, où la réglementation thermique de construction (RTCM) fixe des exigences minimales pour les bâtiments neufs depuis 2015, le parc bâti existant reste largement en dehors de tout cadre normatif contraignant en matière de performance environnementale. La LEED BD+C Major Renovation offre dans ce contexte un référentiel structurant pour les maîtres d’ouvrage qui souhaitent aller au-delà des obligations réglementaires et inscrire leurs projets de réhabilitation dans des standards internationaux reconnus. Elle permet de traduire des objectifs de durabilité en exigences techniques mesurables, et d’en attester la réalisation auprès de l’ensemble des parties prenantes.
La rénovation du parc bâti existant n’est pas une alternative par défaut à la construction neuve. C’est une démarche à part entière, qui exige une expertise technique spécifique et une vision claire des enjeux environnementaux, urbains et patrimoniaux. Dans un pays comme le Maroc, où la croissance urbaine est soutenue et le potentiel d’économies d’énergie dans le bâtiment considérable, elle représente un levier stratégique encore sous-exploité.
Les projets présentés dans cet article montrent que cette dynamique est déjà à l’œuvre au Maroc. À mesure que les exigences environnementales se renforcent et que le parc bâti vieillit, la réhabilitation est appelée à occuper une place croissante dans les stratégies des maîtres d’ouvrage et des acteurs de la construction.